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  滨州的徐先生最近看中了一套一楼带院的新房,尽管价格比其他楼层高不少,但徐先生依然毫不犹豫的定了下来。

  可谁知在交完首付签合同的时候,徐先生傻眼了,哎?说好的小院呢?哪去了?!

  从售楼处带走的这四份合同,成了烫手山芋,还也不是,不还也不是。合同签到一半,徐先生怎么还会临阵脱逃呢?

  当时置业顾问承诺一楼带小院,这是最让徐先生心动的地方,所以尽管一楼比其他楼层均价高2000多,徐先生也交钱预订了。

  签约确认单显示,这套住房建筑面积135平,成交单价1万零一百,总价137万。

  定金加首付,徐先生一共交了41万五千多,可之后去签正式购房合同的时候,徐先生却感觉不对劲了。

  原来,徐先生之所以合同签一半不签了,就是因为看到合同里的户型图上,南边阳台是完全封闭的,没有小院的进院门。

  签合同的工作人员说,这一部分属于公共绿化,建小院需要自行和物业和小区业委会协商改造,而且还得是在交房3年以后!

  这靠谱吗?徐先生也去政府部门咨询过。这属于私自改造房屋,属于违法。私自扩建,更不允许。而且占用小区公共绿化,这也是不允许的。也是违法的。

  一平贵两千,一套贵27万,要是小院不能用,谁还愿意多花这27万的冤枉钱?那徐先生买的这套房子到底有没有小院呢?置业顾问承诺的小院,又到底有没有规划呢?特派员找到了滨州市滨城区房管服务中心继续调查。

  滨城区房管服务中心工作人员的协调下,开发商代表也来到了滨城区滨城区房管服务中心,与徐先生进行协商。

  滨州中昂地产有限公司工作人员说:“我们从来不承诺有产权,也不承诺有小院。(咱没有小院)对,我们不承诺。那置业顾问跟他说的,聊天记录跟他说的是什么?说的是你的院子前边,可能有一个花园。(这个花园是归谁所有呢)这个是公共绿地之外,现在还没有明确归谁所有,只有办证的时候,才能明确归谁所有。(我们肯定知道,咱建的时候,肯定有规划)。现在归我们所有。(现在归你们所有。那着一块,规划上明确的性质是什么?)明确的性质是绿地啊,是公共绿地?不,公共绿地是公共绿地,绿地是绿地。这是两个概念。这个具体公共绿地,你可以咨询一下规划部门。”

  小院变花园,规划用途为绿地。那这样的花园,可以作为业主私人使用区域吗?置业顾问又是怎么跟业主承诺的呢?

  滨州中昂地产有限公司工作人员说:“当时规划是怎么说的,有没有产权,我觉得我们销售顾问再业余也会告诉你的很明白。徐先生,你说句实话。(他就说有小院)他会告诉你有产权吗?没有”

  可是这个小区的规划里,到底有没有小院?开发商所谓的绿地或花园,交房后到底能不能交由特定业主单独使用呢?特派员随后来到了滨州市自然资源和规划局了解情况。

  由于负责这部分业务的吴科长外出开会,我们没能查询到小区规划。之后,我们电话联系上了这位吴科长。

  吴科长表示,如果说建小院,那么批复的时候,就会带小院了。只要当时没批小院,那后期也是不能建小院的。

  那么,开发商所谓的地面花园的到底是个什么样的存在呢?咱们消费者在购房一楼带院的房型时,又该警惕哪些套路呢?我们就邀请了齐鲁法律服务团的多位律师,共同来做一个分析。

  从合同第十五条来看,合同明确了一楼业主对购买的地面花园的使用权。可是在合同中也约定,一楼业主使用地面花园,要履行相关审批手续,取得物业及其他业主的同意,并且不能违规违建,开发商也不需要为业主办理权属转移登记,后期若因政策法规发生变化,或者其他权利人对专属空间提出异议导致无法使用的,开发商无需承担任何责任。

  韩金亮齐鲁频道法律服务团律师说:“首先,这个产权或者使用权,能不能使用,应该是由国家一些法律法规和相关规划来确定,他呢同时提出来,如果因为其他业主提出意见,和开发商没有关系。这样是违反法律规定的,这样也是免除了开发商自己的责任。我觉得这应该是无效条款。”

  赵树齐鲁频道法律服务团律师说:“可能按照这个条款,还约定了买受人同意出让人不承担任何责任。那相当于就说,如果出现了这种状况的话,那我多花了一平两千块钱,最后这个小院我还没用上。所以说开发商在这个合同里,确实是做出了对自己有利,规避了自己风险,但是对购房者不利的一些规定。”

  特派员也上网搜索了一下,网上关于买一楼带小院的纠纷报道很多,这些业主都是花高价买一楼带小院,而实际小院并无规划、不计面积、无产权证。因为没有产权证,业主的院子属与违建,可能面临拆除的尴尬境地。8月4号,小溪办事栏目播出菏泽富力城小区业主高价购买一楼带小院住宅,交房后一楼的小院属于违建被拆除的报道。所谓的一楼小院,在规划中大多都体现为小区的绿地,这部分绿地开发商能进行处置吗?

  在开发商销售过程中,为了促进一楼的销售,将小区公共绿地划分为小院进行销售的情况并不少见。

  在齐鲁频道88881234线索平台,我们输入小院进行查找,从2020年1月1日至今,反映一楼小院矛盾纠纷的线条。

  其中大部分是一楼业主与开发商的矛盾,有些是像徐先生一样在购房签合同时,发现小院有问题,有些是在交房后,发现小院无法使用,还有一些是在小院使用过程中,因为小院违建被拆除而与开发商产生纠纷。除此之外,特派员还发现,还有一些是2楼以上业主,因不满一楼业主占用小区公共绿地搭建小院而进行投诉,可见,一楼小院的矛盾真的不少。

  律师介绍,现在有产权的小院,主要是以别墅和部分老旧住宅一楼小院为主,对于一些高层住宅,业主在购买一楼时,对于开发商买一楼带小院的宣传,还是要仔细甄别,谨慎购买。

  作为咱们消费者来说,更应该警惕这些套路,购买类似一楼带院的房子,一定要提前核实好房子的规划,谨慎购买。

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